Immobilien-Investment 101: Immobilien Investment ohne Eigenkapital

Jo Leute, was geht ab? 🙂 Nachdem wir uns im letzten Video angeschaut haben, worauf du deinen Fokus bei (Immobilien-) Investments richten solltest („Immobilien-Investment 1×1 – Cashflow vs. Capital Gains“), gehen wir heute mal darauf ein, wie es in der heutigen Zeit noch möglich ist, ohne Eigenkapital zu investieren. Wie immer gilt: Falls du dir lieber das Youtube-Video zu diesem Beitrag anschauen möchtest, dann findest du es hier 😉

Ja, du hörst richtig! Auch heute, mehr als drei Jahre nach der Kreditrichtlinie aus dem Jahre 2016, ist es durchaus noch möglich Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen. Hintergrund dieses Beitrags sind Fragen von Einsteigern, die sich immer wieder und wieder um genau dieses Thema drehen. Mich haben nach meinen letzten Videos zahlreiche Fragen erreicht, wie etwa: „Ey Adem, wenn ich bei jedem Immobilien Investment die Kaufnebenkosten und die Modernisierung selbst trage, dann reicht man Eigenkapital für genau zwei Wohnungen. Wie schaffen es Menschen in so kurzer Zeit einen riesigen Bestand aufzubauen? Sind die alle schon vorher reich?“

Leute all das sind durchaus berechtigte Fragen, denn mir ging es vor wenigen Jahren ganz genauso. Ich dachte mir jedes Mal: Wie ist es möglich, als normaler Arbeitnehmer mit einem normalen Gehalt und einem begrenzten Eigenkapital so viele Immobilien in so kurzer Zeit zu kaufen. Man hört ja schließlich immer wieder von solchen oder ähnlichen Erfolgsstories und es konnten ja wohl nicht alle erfunden sein.

Genau deswegen werden wir in diesem Blog-Beitrag einmal darauf eingehen, wie es heute noch möglich ist, Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen. Und Leute noch was: Die meisten erzählen euch nicht wirklich ihre Hacks, Tricks und Kniffe bei ihren Immobilien-Investments. Nicht aber so Adem von Minority Minds 😉 Ich werde euch all die Wahrheiten sagen, die euch die meisten anderen dadraußen verschweigen. Kommen wir nun aber wieder zurück zum Thema. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um ans Ziel zu kommen. Die einfachste und zugleich schwierigste ist sicherlich gleich die erste:

Findet eine Bank, die sämtliche Kosten übernimmt

„Aber Adem, Banken, die sämtliche Kosten übernehmen, gibt es heute nicht mehr!“ Und ja hier habt sicherlich recht, dass es immer schwieriger geworden ist, eine Bank zu finden, die vom Kaufpreis, über die Kaufnebenkosten, bis hin zur Modernisierung, sämtliche Kosten übernimmt. Und ich bin ehrlich zu euch: Ich selbst habe solch eine Bank bisher noch nicht gefunden. Dennoch habe ich von anderen Investoren gehört, dass es solche Banken durchaus noch gibt. Insofern wäre dieser Punkt auf der einen Seite natürlich der unkomplizierteste, obwohl er zugleich in meinen Augen auch der schwierigste ist.

Wie gesagt, auch mir ist solch eine Finanzierung bisher noch nicht gelungen. Leute, bevor ihr jetzt sagt: „Toller Beitrag Adem, du sagst uns, dass es keine Banken mehr gibt, die sämtliche Kosten übernehmen. Dann hast du uns also angelogen und es ist in der Realität gar nicht mehr möglich ohne Eigenkapital zu investieren?!“ Natürlich würde ich euch niemals anlügen ihr Lieben. Also keine Sorge, denn jetzt kommen wir zu dem spannenden Teil, wie es auch ohne eine Bank, die alle Kosten trägt, möglich ist, ohne Eigenkapital zu investieren. Klingt paradox, aber es geht wirklich 😉

Wie du dennoch ohne Eigenkapital investierst?!

So Leute jetzt wirds spannend! Und wie gesagt, ich verrate euch jetzt die ganze Wahrheit darüber, wie man selbst heute noch ohne Eigenkapital investieren kann. Also ein Investment ohne, dass auch nur ein Cent eure Tasche verlässt.

Um nicht lange um den heißen Brei zu reden:

Das Geheimnis einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist das Zusammenspiel aus einer cleveren Finanzierung und Steuervorteilen!

Und ich zeige euch jetzt anhand von verschiedenen Szenarien auf, welchen riesigen Unterschied das Ganze in eurer Brieftasche machen kann und wie ihr solch eine Finanzierung für euren schnellen Vermögensaufbau nutzen könnt.

Rahmenbedingungen

Zunächst möchte ich allerdings auf ein paar Rahmenbedingungen eingehen, die mir wichtig sind! Ich werde euch hier nicht zeigen können, wir ihr ohne Geld, ohne Job und ohne jedwede Bonität innerhalb kürzester Zeit einen großen Immobilien-Bestand aufbaut. Ich hoffe, euch ist bewusst, dass das unmöglich sein dürfte.

Folgende Rahmenbedingungen gelten also in unserem Beispiel:

• Ihr habt einen Job, seid selbstständig, Unternehmer oder was auch immer und habt dadurch ein nachhaltiges Einkommen
• Und dadurch letztlich auch eine Bonität und seid kreditwürdig
• Ihr habt Eigenkapital angespart, aber wollt dieses aber nicht in eine Immobilie einbringen, um damit weiterarbeiten und zusätzliche Deals machen zu können

Nicht-relevante Kriterien

Leute bitte noch eins beachten:

Es geht darum das Prinzip zu verstehen bzw. ein grobes Verständnis für diese Zusammenhänge zu entwickeln. Daher spielen folgende Aspekte keine Rolle:

• Individuelle Steuersätze
• Exakte Höhe von Kaufnebenkosten etc.
• Zusätzliche Kosten, wie bspw. wie Kosten des Leerstandes während der anfänglichen Modernisierungsphase etc. nicht berücksichtigen
• Potentielle steuerliche Fallstricke wie z. B. den „Anschaffungsnahen Aufwand“ (ich werde in späteren Beiträgen auch auf steuerlich relevante Aspekte eingehen, allerdings soll das hier noch keine Rolle spielen. Wenn du es gar nicht abwarten kannst, die in die Thematik einzuarbeiten, dann kann ich dir folgendes Buch von Alexander Goldwein empfehlen: „Steuerleitfaden für Immobilien Investoren“ – klicke hier, um zum Buch auf Amazon zu gelangen).

Szenario 1: Ihr übernehmt die Kaufnebenkosten und die Modernisierung

Angenommen wir haben einen Kaufpreis in Höhe von 1000.000€, Kaufnebenkosten und Kosten für die Modernisierung von jeweils 10.000€ (Leute bitte nagelt mich an dieser Stelle nicht fest). Ich weiß, dass die Kaufnebenkosten nicht 10% betragen, aber der Einfachheitshalber unterstellen wir dies in unserem Beispiel. Es geht hier wirklich nur darum das Prinzip zu verstehen. Hierfür brauchen wir nicht in jedes noch so kleinste Detail einzusteigen.)

Insgesamt haben wir damit Gesamtinvestitionskosten in Höhe von 120.000€. Da wir selbst die Kaufnebenkosten sowie die Kosten für die Modernisierung tragen, beträgt der Fremdkapitalanteil 100.000€ und unser Anfangs-Eigenkapitaleinsatz 20.000€.

Wenn wir nun alle steuerlichen Rahmenbedingungen einhalten, können wir die Modernisierungskosten in Höhe von 10.000€ als Werbungskosten direkt im gleichen Jahr absetzen und reduzieren damit unser Einkommen um besagte 10.000€. Dies bedeutet, dass wir bei einem Steuersatz von 50% (Leute auch hier gilt die Aussage von oben, dass es mir hier nur darum geht, euch erstmal das Prinzip zu verdeutlichen. Hierfür spielt der konkrete Steuersatz keine Rolle) 5.000€ nach Steuer erstattet bekommen, so, dass unser zu Beginn getätigter Eigenkapitaleinsatz nun von 20.000€ auf 15.000€ reduziert wird.

Das heißt, wir haben im ersten Szenario eine Immobilie für 100.000€, deren Wert wir auf 130.000€ gehoben haben und die uns nach Steuer 15.000€ gekostet hat. Wir haben also eine frisch modernisierte Immobilie, die uns „nur“ 15.000€ gekostet hat. Das ist doch schon ganz ok, aber ich verspreche euch, es wird noch viel besser 😉

Szenario 2a: Ihr übernehmt nur die Kaufnebenkosten

So Leute, wie versprochen wird es jetzt noch spannender: In Szenario 2 übernehmen wir „nur“ die Kaufnebenkosten. Dies bedeutet, dass wir bei Gesamtinvestitionskosten in Höhe von 120.000€ diesmal nur 10.000€ Eigenkapital mitbringen und 110.000€ finanzieren. Da wir immer noch alle steuerlichen Kriterien einhalten, um die Modernisierungskosten weiterhin als Werbungskosten direkt und in voller Höhe abzusetzen, haben wir auch weiterhin einen Steuervorteil von 5.000€. Dies bedeutet, dass sich nun nach Steuer unser Anfangs-Eigenkapitaleinsatz nun auf 5.000€ reduziert. Das Besondere an diesem Szenario verdeutlich in meinen Augen auch wunderbar die Magie des Fremdkapitalhebels: Wir generieren Steuervorteile mit dem Geld anderer Leute. So Leute nun kostet uns zwar die Immobilie nur noch 5.000€, allerdings ist dies ja immer noch nicht gleich 0 bzw. ist es immer noch kein Immobilien Investment ohne Eigenkapitaleinsatz. Und damit kommen wir nun auch schon zu Szenario 2b.

Szenario 2b: Ihr übernehmt nur die Kaufnebenkosten

So Leute, jetzt wirds spannend: In Szenario 3 übernehmen wir auch nur die Kaufnebenkosten in Höhe von 10.000€. Im Gegensatz zu Szenario 2 sind wir diesmal aber etwas großzügiger bei den Modernisierungskosten. Wir nehmen statt 10.000€ gleich 15.000€ für die Modernisierung auf. Da wir selbst etwas Einsatz bringen und da wir hier und da einfach zu ungenau kalkuliert haben, bleiben nun aus den Modernisierungskosten 5.000€ übrig. Da wir weiterhin alle steuerlichen Kriterien einhalten, um die Modernisierung, welche uns tatsächlich nur 10.000€ gekostet hat, direkt in voller Höhe abzusetzen, haben wir auch in diesem Szenario weiterhin unsere 5.000€ Steuervorteil.

Somit werden also aus einem anfänglichen Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 10.000€ durch den Steuervorteil in Höhe von 5.000€, den wir weiterhin haben, sowie einen zusätzlichen Überschuss aus der Modernisierung in Höhe von (5.000€), den wir nun generiert haben, unser anfänglicher EK-Einsatz nach Finanzierung, Modernisierung und Steuern auf 0€ gedrückt.

Ist das nicht Betrug?

Das ist die ganze Magie Leute! Und bevor jetzt alle anfangen: „Adem, wie kannst du es wagen, so etwas zu machen!?“ Leute ich sage euch nur, wie es in der Praxis nicht selten gemacht wird. Leute wir sind alle keine Handwerker, keine Gutachter, etc.. Das heißt, dass wir bei der Einschätzung der Modernisierungskosten eh immer etwas danebenliegen werden. Nachdem ich bei den ersten Deals immer zu wenig aufgenommen habe, versuche ich aktuell lieber immer etwas mehr aufzunehmen, wenn möglich.

Jetzt versuche ich mich, wenn möglich nach oben zu verschätzen. Leute, es muss allerdings in einem realistischen Rahmen sein, denn egal was ihr tut, bitte „veralbert“ eure Banker nicht. Diese sind die wichtigsten Partner in unserem Game um Immobilien-Investments und sollten daher gehegt und gepflegt werden.

Leute Ihr braucht an dieser Stelle auch kein Mitleid mit euren Banken zu haben. Diese verdienen mit jedem Cent, welchen ihr aufnehmt bares Geld. Wenn ihr alles richtigmacht, sichert ihr auch den Banken ein nachhaltiges Geschäft.

So Leute, bevor es völlig eskaliert, beende ich nun diesen Blog-Artikel und hoffe, dass ihr nun verstanden habt, wie nicht selten in der Praxis Immobilien-Deals umgesetzt werden und wie es Menschen mit einem normalen Job und einem mittleren verfügbaren Eigenkapital innerhalb kürzester Zeit gelingt einen riesigen Bestand an Immobilien aufzubauen.

Ihr Lieben, ich danke euch von Herzen, dass ihr euch die Zeit genommen habt, um meinen Beitrag zu lesen und würde mich sehr darüber freuen, wenn ihr auch beim nächsten Mal wieder am Start seid 😉

Euer Adem