Immobilien-Investment 1×1 – Cashflow vs. Capital Gains

Jo Leute, was geht ab?! 🙂 Hier ist wieder Adem von Minority Minds & herzlich Willkommen in meinem neuesten Blog-Artikel. Nachdem wir uns in der letzten Woche die wahren Gründe für Immobilien-Investments angeschaut haben (Immobilien Investment 101 – Die wahren Gründe für Immobilien Investments), möchte ich in diesem Beitrag auf ein weiteres spannendes und häufig heftig diskutiertes Thema eingehen:

Cashflow vs. Wertsteigerung (Capital Gains)

Wie immer gilt: Wenn ihr lieber das Youtube-Video zu diesem beitrag anschauen wollt, dann findet ihr es hier:

Kommen wir nun aber wieder zum eigentlichen Thema. Als Investoren haben wir zwei Möglichkeiten zu investieren:

• Cashflow
• Capital Gains

Häufig brechen in den Facebook-Gruppen heftige Diskussionen darüber aus, welches der für den Investor interessantere Faktor ist.

Um es gleich mal vorwegzunehmen: Es gibt an dieser Stelle natürlich kein richtig und kein falsch ihr Lieben. Beide Faktoren haben ihre Daseinsberechtigung und sollten daher auch im Blick behalten werden.

Wertsteigerung

Die Wertsteigerung wird in der heutigen Zeit häufig unterschätzt und als eher unbedeutenderer Faktor bei Investments abgetan. Doch warum ist das so? Warum schenken die wenigstens Leute im Rahmen ihrer Investment-Tätigkeit der Wertsteigerung weniger Beachtung.

Die Antwort liegt auf der Hand: Nicht wenige Menschen streben das Ziel der finanziellen Freiheit an. Finanzielle Freiheit bedeutet für mich persönlich, dass meine monatlich wiederkehrenden Ausgaben durch monatlich wiederkehrende Einnahmen gedeckt sind. Wesentlich hierbei ist, dass es sich um passive Einnahmen handelt, die generiert werden, unabhängig davon, ob man selbst arbeitet oder nicht. Die Generierung von monatlich wiederkehrenden passiven Einnahmen ist leider mit der Wertsteigerung nicht möglich.

Bei der Wertsteigerung sollten wir grundsätzlich zwei verschiedene Arten der Wertsteigerung unterscheiden:

Kurzfristige- vs. langfristige Wertsteigerung

Langfristige Wertsteigerung

Tatsächlich ist auch für mich die langfristige Wertsteigerung eher einer der unwichtigeren Indikatoren beim Investment. Doch warum ist das so? Im Gegensatz zum Cashflow & zur kurzfristigen Wertsteigerung, haben wir bei der langfristigen Wertsteigerung im Grunde keinerlei Kontroll- und Einflussmöglichkeiten. Wie sich der Wert eines Vermögenswertes langfristig entwickelt, hängt in erster Linie von der Entwicklung der Märkte ab. Natürlich hat man auch hier durch Maßnahmen, wie Modernisierungen etc., die Möglichkeit, den Wert des Investments zu beeinflussen, aber dies ist nur in einem sehr begrenzten Rahmen möglich. Des Weiteren sollte uns immer bewusst sein, dass die Capital Gains erst dann realisiert werden, und uns damit einen monetären Vorteil bringen, wenn wir den Vermögenswert veräußern. Alles andere sind reine Buchgewinne und helfen uns nur bedingt weiter. Insbesondere im Hinblick auf das Ziel der „Finanziellen Freiheit“ in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen, wie bspw. in drei bis vier Jahren, ist die langfristige Wertsteigerung daher meines Erachtens eher der unwichtigere Faktor.

Dennoch bringt auch die langfristige Wertsteigerung, die sogenannten Capital Gains, einige Vorteile mit sich. Einer der größten Vorteile liegt in meinen Augen darin, dass die Immobilie, unter Beachtung der Rahmenbedingungen, nach einem gewissen Zeitraum völlig steuerfrei verkauft und die Wertsteigerung damit auch völlig steuerfrei realisiert werden kann. Das heißt, wir können durch unseren Vermögenswert zu 100% steuerfreie Einnahmen generieren!

Kurzfristige Wertsteigerung

Im Rahmen einer „Buy & Hold“-Strategie, welche ich primär verfolge, spielt meines Erachtens auch die kurzfristige Wertentwicklung eine eher untergeordnete Rolle. Zwar können wir kurzfristig natürlich durch unser aktives Management die Wertsteigerung zu einem gewissen Teil selbst bestimmen, jedoch ist es in den seltensten Fällen sinnvoll, diese Wertsteigerung auch tatsächlich zu realisieren, da wir dadurch die oben genannten Steuervorteile verlieren.

Um aber fair zu bleiben, sollte ich vielleicht noch einen Punkt nicht unerwähnt lassen: Wenn ich jetzt auf meine kurze aber doch feine Zeit als Immobilien-Investor zurückblicke, muss ich gestehen, dass ich mittlerweile zwar auch sehr gute Cashflow-Objekte im Bestand habe, dass speziell die Wertsteigerung eines Objektes nach jetzt ca. zwei Jahren sämtlichen Cashflow in den Schatten stellen würde.

Beispiel-Deal für Wertsteigerung

Vor ca. zwei Jahren konnte ich eine extrem problembehaftete Wohnung in Hannover Nordstadt ergattern und diese so weiterentwickeln, dass sie heute ca. das 2,5-fache wert sein dürfte. Auch wenn ich mir fest vorgenommen hatte, kein Objekt innerhalb der Spekulationsfrist zu verkaufen, muss ich gestehen, dass ich zwischendurch immer mal wieder mit dem Gedanken gespielt habe, dieses Objekt zu veräußern. Wie genau ich diese Immobilie entwickelt habe und mit welchen Problemen ich zu kämpfen hatte, werde ich euch mal in einem eigenen Beitrag vorstellen.

Ihr Lieben, nun aber zu dem Punkt, der in meinen Augen tatsächlich der interessanteste ist, zumindest, wenn man tatsächlich das Ziel der finanziellen Freiheit durch passive Einnahmen vor Augen hat. Es gibt sicherlich auch Menschen, die jetzt sagen: „Aber Adem, ich mag meinen Job und ich will ihn nicht kündigen. Ich brauche keine finanzielle Freiheit.“ Ihr Lieben, es freut mich sehr, dass ihr euren Job mögt, dennoch könnte und sollte die finanzielle Freiheit auch für euch ein erstrebenswertes Ziel sein. Finanzielle Freiheit bedeutet nicht gleich, dass ihr euren Job kündigen müsst. Ihr könnt natürlich weiterhin eurem Job nachgehen, allerdings gewinnt ihr durch eine gewisse finanzielle Unabhängigkeit Möglichkeiten und könnt selbst entscheiden, wie ihr euer Leben gestalten wollt. Und wenn ein Job Teil eures Lebens ist, den ihr nicht aufgeben wollt, kann dies natürlich auch weiterhin, trotz finanzieller Freiheit, so sein! Nun aber weiter zum Cashflow!

Cashflow

Leute ich bin ehrlich zu euch: Ich bin auf der Jagd nach dem allmächtigen Cashflow 😉 Natürlich nicht unter allen Umständen. Denn mit Hannover habe ich mir einen Standort ausgesucht, an dem es auch immer schwieriger wird Cashflow zu generieren (wie ich es trotz mittlerweile auch in Hannover relativ hoher Kaufpreise schaffe, Cashflow zu generieren, werde ich mal in einem eigenen Beitrag thematisieren).

Mein Ziel ist die finanzielle Freiheit! Ob ich je meinen Job komplett aufgeben werde, weiß ich nicht. Dennoch möchte ich einfach Optionen und Wahlmöglichkeiten in meinem Leben haben. Man weiß nie, wohin sich das Leben entwickelt. Daher möchte ich alle Möglichkeiten haben, es selbst, und vor allem frei von irgendwelchen finanziellen Engpässen, zu gestalten.

Und um finanziell frei zu sein, brauche ich passive Einnahmen, die meine monatlichen Kosten übersteigen. Punkt! Dies ist der Grund dafür, warum mein Hauptaugenmerk nach wie vor auf dem Cashflow liegt.

Fazit

Ihr Lieben, wie wir gesehen haben, gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten des Investments: Cashflow vs. Capital Gains. Welches die richtige Investmentform für dich ist, hängt natürlich nicht zuletzt vor allem von deiner Zielsetzung ab. Auch wenn die Capital Gains, vor allem die langfristige Wertsteigerung vor allem aus steuerlichen Gründen sehr interessant ist, spielt beim kurzfristigen Bestandsaufbau, insbesondere im Hinblick auf das Ziel „Finanzielle Freiheit„, der monatlich wiederkehrende passive Cashflow die bedeutend wichtigere Rolle.

Ich bedanke mich wie immer von Herzen, dass ihr euch die Zeit genommen habt, um meinen Beitrag zu lesen und freue mich sehr, wenn ihr auch beim nächsten Mal wieder am Start seid 😉

Euer Adem!

PS: Falls ihr der englischen Sprache mächtig seid, habe ich hier noch einen sehr spannenden Artikel von einem meiner Mentoren Robert Kiyosaki für euch: „Why Real Estate? Cash Flow!“