Der Investment Punk – Warum er UNRECHT hat?!

Jo Leute, was geht ab?! 🙂 Nachdem wir uns im letzten Beitrag den zweiten Teil meiner Learnings von Robert Kiyosaki angeschaut haben (Meine größten Learnings von Robert Kiyosaki 2/2), kommen wir heute mal auf ein komplett anderes Thema zu sprechen: Ich habe mir vor wenigen Tagen mal wieder ein Video des Investment Punks angeschaut und dabei ist mir ein wichtiger Punkt aufgefallen, den ich heute mal ansprechen möchte. WICHTIG: Ich betreibe hier kein Name-Dropping, sondern, es geht mir hier um einen wirklich wichtigen Punkt, der in meinen Augen über Erfolg und Misserfolg beim Aufbau eines größeren Immobilien-Portfolios, entscheiden kann.

Wie immer gilt: Wenn du dir lieber das Youtube-Video anschauen möchtest, dann findest du dieses hier:

Der Investment Punk

Grundsätzlich gilt: Ich mag den Investment Punk und finde, dass er wirklich einiges auf dem Kasten hat und bewundere seine unternehmerischen Skills und das, was er sich schon alles aufgebaut hat (hier mal der Link zu seinem ersten Buch, in dem er darüber spricht, dass die Mittelschicht an ihrer finanziellen Situation selbst schuld ist: „Warum ihr schuftet und wir reich werden“).

Ich habe auch schon sehr vieles von ihm lernen können. Unvergessen seine 6 Irrtümer der Mittelschicht:

1. Finanzirrtum #1 – Eigenheim auf Pump in der Pampa
2. Finanzirrtum #2 – Konsumschulden
3. Finanzirrtum #3 – Investieren ohne eine Ahnung zu haben
4. Finanzirrtum #4 – Angestelltenjob ist sicher
5. Finanzirrtum #5 – Scheidung
6. Finanzirrtum #6 – Digital Illiteracy

Neben Alex Fischer, war Gerald Hörhahn einer der ersten, dem ich zu den Themen Immobilien-Investments, Business & Erfolg gefolgt bin, so dass ich wie gesagt, durchaus das ein oder andere Learning von ihm mitnehmen konnte.

Kommen wir nun aber mal zu dem eigentlichen Thema des heutigen Tages. Ich habe durch Zufall vor wenigen Tagen eines seiner neueren Videos gesehen und bin dort am Ende auf einen Punkt gestoßen, welchem ich so in der Form leider nicht zustimmen kann. Hier erstmal das Video, falls du es dir anschauen möchtest:

Grundsätzlich finde ich das Video wirklich gut, da Gerald Hörhahn auf wirklich sehr viele relevante Aspekte eingeht, die man beim Kauf einer Immobilie in der aktuellen Boom-Phase berücksichtigen sollte. Er geht auf zahlreiche Risiken und Entwicklungen ein, die man als Immobilieninvestor berücksichtigen sollte. Neben den allgemeinen politischen – und wirtschaftlichen Risiken, geht er vor allem auch auf ein paar immobilienspezifische Aspekte ein, die man beim Kauf beachten sollte. Kommen wir zunächst einmal zu den positiven Punkten, denen ich durchaus zustimmen kann:

Kauft hässliche kleine Löcher

Leute, dies ist ein fundamentaler Aspekt, den ihr bei euren Investments berücksichtigen müsst. Gerade, wenn ihr noch am Anfang steht, dann müsst ihr lernen, Zahlen zu lesen und euch nicht so sehr von eurem Auge beeinflussen lassen.

Der normale Kapitalanleger sucht Objekte, die ihm möglichst wenig Arbeit und Kopfschmerzen bereiten, also Objekte, die keine Probleme haben und „wunderschön“ sind. Genau dies ist unsere Chance als Investor. Wir müssen versuchen auf kleine & hässliche Objekte abzuzielen, die uns eine möglichst hohe Rendite und einen Cashflow abwerfen. Das bedeutet zugleich, dass wir nach genau diesen Problemen, vor denen die meisten Kapitalanleger davon laufen, suchen müssen. Beachtet jedoch Folgendes: Falls ihr noch am Anfang steht, achtet bitte darauf, dass die Probleme nicht all zu groß sind. Zu Beginn ist der gesamte Kaufprozess für euch neu, wenn ihr jetzt noch zu große Probleme bei der Immobilie lösen müsst, könnte das dazu führen, dass euch das für den Anfang zu viel wird.

Kauf bitte nicht an A-Standorten

Leute auch hier hat der Investment Punkt absolut recht! In Hamburg oder München ist es heute natürlich schwerer denje, ein gutes Schnnäppchen zu machen. Falls ihr auch noch von außerhalb kommt, dann wird es umso schwerer ein Schnäppchen in diesen Städten zu machen.

Sucht euch eine B- oder C-Stadt aus! Falls ihr selbst nicht in einer solchen Stadt lebt, dann sucht eine Stadt heraus, die vielleicht 50-100km von eurem Wohnort entfernt ist. Auch ich fahre diese Strategie. Ich lebe in der wunderschönen 😉 Stadt Wolfsburg, habe zwar auch hier das ein oder andere kleine Investment getätigt, der Großteil meiner Wohnungen steht jedoch in Hannover (ca. 100km von Wolfsburg entfernt).

Teure Immobilienpreise verzeihen keine Fehler

Leute auch dies ist ein wichtiger Punkt: Hohe Preise und entsprechend größere Investments führen dazu, dass Fehler schwerer wiegen. Auch dies spricht dafür, nicht an A-Standorten zu kaufen, bzw. nicht dort anzufangen. Die zweite Schlussfolgerung, die sich hieraus ableiten lässt, ist, dass ihr klein anfangen solltet.

Auch ich habe zu Beginn den ein oder anderen Fehler gemacht, der allerdings nicht so schwere Folgen hatte, weil ich mit zwei kleineren Wohnungen begonnen habe. Je größer du agierst, umso schwerer wiegen die Fehler. Fange daher klein an, lerne dazu und wachse kontinuierlich!

Nun kommen wir aber mal zu dem Punkt, dem ich leider in der Wachstumsphase nicht zustimmen kann. Wenn auch du dich in der Wachstumsphase befindest, oder sogar am Anfang deiner Karrierre als Immobilien-Investor bist, solltest du also bei diesem Punkt gut aufpassen 😉

Hebeln, aber nicht überhebeln = Game over!

Der Investment-Punk spricht ab ca. Minute 12:30 in seinem Video darüber, dass man leveragen aber nicht overleveragen sollte. Er spricht darüber, dass man keine 100%-Finanzierungen, keine 110%-Finanzierungen und vielleicht auch keine 90%-Finanzierungen machen sollte.

Er führt vor allem zwei Gründe für seine Aussage an:

1. U. U. könnte durch einen zu hohen Fremdkapitalanteil die Bank zu hohe Zinsen berechnen
2. In turbulenten Zeiten sollte man nicht overleveraged sein

Leute, warum ich diesem Punkt, vor allem bei Anfängern, in keinster Weise zustimmen kann hat mehrere Gründe:

Zum einen spielt die Höhe der Zinsen meines Erachtens eine nur untergeordnete Rolle. Nicht nur, weil sich die Höhe meistens nur so marginal ändert, dass es keine hohen Summen sind. Zum anderen natürlich, weil wir die Zinsen steuerlich geltend machen können.

Des Weiteren ist i. d. R. die Liquidität, also unser Eigenkapital, der größte Engpass eines Investors. Ich hatte bereits vor einigen Beiträgen das berühmte Beispiel mit Arnold Schwarzenegger gebracht. Wenn ihr im Fitness einen Anfänger habt, dann könnt ihr diesem natürlich nicht 1:1 den Trainingsplan von Arnold Schwarzenegger empfehlen. Das würde höchstens dazu führen, dass der Anfänger nach wenigen Trainingseinheiten das Ganze frustriert wieder aufgibt.

Genauso ist es hier: Als Investmentbanker und Groß-Unternehmer verdient Gerald Hörhahn Unmengen an Geld im Monat (es sei ihm gegönnt ;)), so, dass das Eigenkapital bzw. die Liquidität mit Sicherheit nicht sein größter Engpass ist.

Gehen wir mal von einem durchschnittlichen Arbeitnehmer aus, der ca. 2.000-3.500€ netto im Monat verdient, (hoffentlich) min. 10.000€ im Jahr sparen kann und 30.000€, 50.000€ oder meinetwegen auch 100.000€ sparen konnte und nun nebenberuflich Immobilien-Investor werden möchte.

Wenn man diesem angehenden Investor nun die Empfehlung gibt, nur 90%-Finanzierungen zu machen, dann führt das dazu, dass er sich vielleicht 1-3 Wohnungen kaufen kann und dann Game Over ist.

Ich kenne wirklich auch niemanden der sich innerhalb kurzer Zeit ein größeres Immobilien-Portfolio aufbauen konnte und nicht nach folgender Devise gefahren ist:

Versuche nach Möglichkeit so wenig Eigenkapital wie möglich in ein Investment einzubringen, um dadurch den Fremdkapitalhebel noch stärker wirken zu lassen & weiterhin Liquidität für neue Investments zu haben!

Leute wie gesagt, ich will an dieser Stelle nicht gegen den Investment-Punk wettern. Ich mag ihn sehr und habe bereits viel von ihm gelernt. Aber der ein oder andere Tipp ist aus seiner Sicht durchaus verständlich, würde bei Anfängern aber dazu führen, dass sie bereits nach kurzer Zeit und erst wenigen Investments Game Over gehen!

Mal ganz davon abgesehen, dass, ich es als wesentlich größeres Risiko sehe „Out of Cash“ zu gehen, als sich zu „overleveragen„. Aber dies ist ein Thema für einen zukünftigen Blog-Beitrag 🙂

Ich danke euch wie immer von Herzen, dass ihr euch die Zeit genommen habt, um meinen Blog-Beitrag zu lesen!

Euer Adem