Vermeide diese Steuerfalle bei deinem ersten Immobilien Investment – Teil 1/2

Jo Leute, was geht ab?! Ich bins Adem von Minority Minds und herzlich Willkommen in meinem neusten Blog-Beitrag. Nachdem ich in der letzten Woche darauf eingegangen bin, warum mich das Finanzamt fast „abgezockt“ hätte („Wie das Finanzamt mich abzocken wollte„), möchte ich darauf aufbauend in dem heutigen Beitrag darauf eingehen, welche Steuerfalle du bei deinem ersten Immobilien Investment unbedingt vermeiden solltest. Wie immer gilt: Wenn du dir lieber das Youtube-Video zu diesem Beitrag anschauen möchtest, dann findest du dieses hier:

Wenn ihr meinen letzten Beitrag gelesen habt, dann wisst ihr, dass in meinem letzten Steuerbescheid extrem viel schiefgelaufen ist. Das Finanzamt hat die Modernisierungskosten bei zweien meiner Objekte fälschlicherweise als anschaffungsnahen Aufwand eingestuft und hätte mich damit fast um 7.000€ ärmer gemacht. Da ich mich hier relativ gut auskenne, konnte ich direkt Einspruch einlegen und habe Recht bekommen.

Warum ist genau diese steuerliche Hürde nun so wichtig?!

Gerade am Anfang ist das Eigenkapital bzw. die Liquidität bei den meisten knapp. Und um euer Cash möglichst zu schonen, ist es wichtig, dass ihr nicht in diese steuerliche Falle tappt. Und mit diesem Wissen könnt ihr anschließend auch viel besser beurteilen, wie die Immobilie aussehen muss, die ihr einkauft. Also gerade für Anfänger ist dies ein extrem wertvolles Video.

Leute wichtig ist, dass ihr diese Falle vermeidet, sonst wird’s teuer und ihr fahrt steuerlich nicht optimal, um in kurzer Zeit einen großen Bestand hochzuskalieren. Grundsätzlich können wir ja jeden €, den wir im Zusammenhang mit der Generierung der Mieteinnahmen erzielen, als Werbungskosten direkt steuerlich geltend machen. Wenn wir aber gewisse steuerliche Aspekte nicht beachten, laufen wir Gefahr, genau diesen Vorteil zu verlieren. Dass also Kosten, die im Zusammenhang mit der Erzielung der Mieteinnahmen nicht direkt in voller Höhe absetzen können.

Instandhaltungsaufwendungen vs. Herstellungskosten

Wir Investoren, also Menschen, die mit Immobilien noch Geld verdienen wollen, suchen ja nach Potentialen. Also nach Problemen, die wir beseitigen können. Ein Problem ist bspw. eine Immobilie, die in einem schlechten Zustand ist. Diese versuchen wir zu kaufen und zu modernisieren, um sie anschließend besser vermieten zu können. Bei einer Modernisierung einer Immobilie unterscheiden wir zwischen Instandhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterscheiden.

Instandhaltungsaufwendungen

Instandhaltungsaufwendungen liegen i.d.R. dann vor, wenn die bestehende Substanz erneuert bzw. ausgetauscht wird: Erneuerung von Fußböden, Innenanstrichen etc.. Wenn wir also bspw. kleinere und nicht so aufwendige Reparaturen und Erneuerungen vornehmen. Diese könnt ihr als Werbungskosten direkt und im gleichen Jahr voll ansetzen. Also ihr investiert bspw. 10.000€ und könnt diese voll ansetzen. Bei einem Steuersatz von 50% ist das ein Steuervorteil von 5.000€. Wir wollen also in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie immer genau diesen Fall erreichen und Instandhaltungsaufwendungen erzeugen.

Herstellungskosten

Im Gegensatz hierzu liegen Herstellungskosten dann vor, wenn die Substanz des Gebäudes wesentlich verbessert wird. Das Problem bei den Herstellungskosten ist, dass es sich bei diesen Kosten nicht um Werbungskosten handelt und diese daher über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen. Und da die Begrifflichkeit „wesentliche Verbesserung“ sehr schwammig ist, wurden drei Fallgruppen entwickelt anhand derer ihr das Ganze zuordnen könnt.

Um diesen Beitrag nicht wieder vom Umfang her völlig ausarten zu lassen, werde ich im Beitrag der kommenden Woche auf diese unterschiedlichen Fallgruppen eingehen. Ich hoffe, ihr könnt euch noch um eine Woche gedulden 😉

Ich danke euch wie immer von Herzen, dass ihr euch die Zeit genommen habt, um euch mein Video anzuschauen und sage wie immer peace out.

Euer Adem

PS: Wenn ihr euch tiefer mit der Materie auseinandersetzen wollt, kann ich euch folgendes Buch von Alexander Goldwein empfehlen: Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren