Immobilien Investment 1×1 – Rendite maximieren? So gehts!

Jo Leute, was geht ab?! 🙂 Ich bind Adem von Minroity Minds und herzlich Willkommen in meinem neuester Blog-Artikel. Nachdem wir uns im letzten Beitrag die 6 größten Mythen über Immobilien Investments angeschaut haben, kommen wir heute mal zu einem weiteren sehr spannenden Thema.

Sehr häufig bekomme ich die Frage: „Ey Adem, du laberst immer von Hannover, Mannover, aber auch Hannover ist mittlerweile extrem teuer geworden und ich glaube dir nicht, dass du dort in guten Lagen noch gute Renditen erzielen kannst. Zeig mal Beweise“ 🙂

Daher habe ich mir gedacht, dass ich euch mal an einem aktuellen Beispiel vorstelle, wie man heute noch Potentiale entdecken und diese auch realisieren kann! Wie immer gilt, wenn du dir lieber das Youtube-Video zu diesem Beitrag anschauen möchtest, dann findest du es hier:

Potentiale entdecken

Leute ich bin ehrlich zu euch: In der Tat wird es auch für mich immer schwieriger richtig gute, rentable Objekte in Top-Lage von Hannover zu finden. Wenn ihr in einigermaßen guten Lagen renditestarke Objekte finden wollt, dann müsst ihr euch mit dem Gedanken anfreunden, dass ihr dies mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mit einer „normalen“ Vermietung erreichen werdet.

„Ey Adem, was verstehst du denn unter einer normalen Vermietung?“ Leute unter einer „normalen“ Vermietung verstehe ich, wenn ihr eine Wohnung komplett leer, ohne Küche, ohne Möbel, standardmäßig, im schlechtesten Fall noch zu einem Kurs, den euch der Mietspiegel „ausspuckt„, vermietet. Falls ihr dies tatsächlich mit Objekten in guten Lagen von Hannover, oder einer vergleichbaren Stadt macht, bin ich mir ziemlich sicher, dass ihr kaum über 3-4% Rendite kommen werdet.

Aktuelles Beispiel

Anhand eines aktuellen Beispiels möchte ich euch mal veranschaulichen, wie man höhere Renditen trotz bereits gehobener Kaufpreise in guten Lagen dennoch realisieren kann. Erst vor wenigen Tagen habe ich eine Wohnung in Hannover Nordstadt besichtigt, die in meinen Augen ein riesiges Potential bietet.

Beginnen möchte ich mit den Eckpunkten der Immobilie. Im weiteren Verlauf werde ich dann zu den Möglichkeiten kommen, welche uns diese Wohnung bietet, um aus einer normalen Rendite eine sehr gute Rendite und das auch noch in einer sehr guten Lage zu realisieren.

Bei der Wohnung handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 58m² und einem von den Verkäufern gewünschten Kaufpreis von 140.000€, was einen qm-Preis von ca. 2.400€ bedeuten würde. Eigentlich aktuell für die Nordstadt ein Top-Preis, wenn da die zahlreichen Nachteile bzw. Probleme nicht wären, welche in meinen Augen die Wohnung für viele Eigennutzer und Kapitalanleger uninteressant macht.

Nachteil #1: Lage

Die Wohnung ist in unmittelbarer Nähe zur Universität Hannover und dürfte daher vor allem bei Studenten sehr beliebt sein. Die Nordstadt ist ein Stadtteil, welcher noch vor wenigen Jahren stark „heruntergekommen“ war. Quasi ein sozialer Brennpunkt mit einem hohen Ausländeranteil und einer hohen Kriminalitätsrate. Heute hat sich dieser Stadtteil massivst positiv entwickelt, bis auf genau diese Ecke, in der die Wohnung liegt, die ich erst vor wenigen Tagen besichtigt habe.

Erstes kleines Manko ist also, dass die Lage der Wohnung nicht 1A ist. Dass die Wohnung mitten an einer stark befahrenen Straße liegt, und die Straßenbahn direkt vor der Tür entlangfährt, zähle ich mittlerweile nicht mehr zu den Nachteilen, da ich glaube, dass vor allem Studenten damit keinerlei Probleme haben.

Nachteil #2: Grundriss

Der zweite und deutlich größere Nachteil der Wohnung liegt in ihrem Grundriss: Zwar handelt es sich bei der Wohnung um eine 3-Zimmer-Wohnung, wobei der Grundriss allerdings so unvorteilhaft ist, dass man die Wohnung in ihrem derzeitigen Zustand nicht als WG vermieten kann. Gerade in Uni-Nähe bietet sich dies natürlich an. Wie genau der Grundriss aussieht und warum gerade dies eine große Chance für den aufgeweckten Investoren bietet, möchte ich euch in den nachfolgenden Kapiteln vorstellen.

Normale Vermietung

Doch wie können wir nun bei dieser Wohnung Potentiale entdecken und diese auch realisieren und damit die Wohnung weiterentwickeln?! Schauen wir uns hierfür mal an, was der normale Kapitalanleger mit solch einer Wohnung machen würde. Also zum einen glaube ich nicht, dass die Wohnung für viele Kapitalanleger aufgrund des schlechten Grundriss‘ und der kritischen Lage interessant sein dürfte. Da wir kurzfristig an der kritischen Lage nichts ändern können, schauen wir uns mal gemeinsam an, welche Potentiale der unvorteilhafte Grundriss bietet.

WG-Vermietung

Wie würde nun der kluge Investor vorgehen, um die Wohnung zu entwickeln? Und Leute, ich möchte, dass auch ihr in Kürze soweit seid, dass ihr solche Potentiale entdecken und realisieren könnt. Der kluge Investor erkennt direkt das riesige Potential, welches in dieser Wohnung steckt. Eine 3-Zimmer-Wohnung in unmittelbarer Uni-Nähe?! Hmmm, da bietet sich doch glatt eine WG-Vermietung an. Wenn da nur der wirklich sehr unvorteilhafte Grundriss nicht wäre. Ihr lieben hier mal der ursprüngliche Grundriss der Wohnung:

Grundriss #1: Der ursprüngliche Grundriss

Schauen wir uns zunächst einmal den ursprünglichen Grundriss an ihr Lieben:

Wir sehen hier wunderbar die Aufteilung der Wohnung: Wir haben eine schöne große Küche und drei Zimmer. Direkt auf dem ersten Blick lässt sich erkennen, dass wir zwei Nachteile in vorliegendem Fall haben. Zum einen geht der Zugang zum Zimmer B über die Küche, was in meinen Augen sogar noch das kleinere Übel ist. Zum anderen haben wir in der Mitte ein Durchgangszimmer (Zimmer A), so dass man durch dieses hindurchmuss, um zu Zimmer C zu gelangen.

Grundriss #2: Der derzeitige Grundriss

Wie oben bereits dargestellt, würde der „normale“ Kapitalanleger den Grundriss so beibehalten und hier entweder nach dem Mietspiegel gehen oder die durchschnittlichen Mietpreise auf ImmobilienScout 24 ermitteln, um so einen angemessenen Mietpreis zu erhalten. Und Leute versteht mich bitte nicht falsch: Auch ich strebe stets einen angemessenen Mietpreis an, allerdings für spezielle Vermietungsarten und nicht für eine normale Vermietung.

Vermietungs-Option A

Im aller schlechtesten Fall schauen wir nur in den aktuellen Mietspiegel, welcher uns einen qm-Preis von ca. 7,20€ zeigt. Bei 58m² macht das eine Netto-Kaltmiete in Höhe von knapp 417,60€ (jährlich = 5.011€) und eine Rendite von ca. 3,7% (Faktor 27).

Vermietungs-Option B

Etwas besser wird es da schon, wenn man statt einfach nur einen Blick in den Mietspiegel zu werfen, auch mal die Mietpreise bei ImmobilienScout 24 abcheckt. Hier finden wir ganz schnell heraus, dass im 3. Quartal 2019 die durchschnittlichen Mietpreise bei Neuvermietung bei 10€ lagen. Legen wir nun die 10€ als qm-Preis zu Grunde, erhalten wir eine monatliche Netto-Kaltmiete in Höhe von 580€ (jährlich = 9.360€), was einer Rendite von 5,2% (Faktor 19) gleichkommt.

Vermietungs-Option C

Sooo, nun kommt ganz großes Kino 😉 Wie würde ich persönlich nun vorgehen, um die Rendite weiter zu optimieren?! Das geschulte Auge des Investors erkennt auf den ersten Blick, dass durch eine leichte Grundriss-Änderung, drei getrennte Zimmer entstehen, wodurch die Möglichkeit geschaffen wird, diese wunderschöne 3-Zimmer-Wohnung als 3er WG an Studenten zu vermieten und eine Netto-Kaltmiete von 750€-800€ zu realisieren. Wenn wir mal grob 780€ pro Monat annehmen, ergibt sich eine Jahres-Miete von 9.360€. Dies ergibt final eine Rendite von knapp 7% (= Faktor 14).

Grundriss #3: Der potentielle Grundriss für eine WG-Vermietung

Leute dies ist ein eindrucksvolles Beispiel, wie wir auch in guten Lagen mit relativ einfachen Maßnahmen noch sehr gute Renditen erzielen können. Und WG-Vermietung ist noch lange nicht die Spitze des Eisbergs. Durch möbliertes Wohnen bzw. Budget-Wohnen erziele ich teilweise sogar in sehr guten Lagen zweistellige Renditen.

Und das sind „nur“ unsere Gesamtkapitalrenditen. Wie du ja mittlerweile weißt, versuche ich bei meinen Investments stets so wenig Eigenkapital wie möglich einzubringen, so dass die Renditen auf das von mir eingesetzte Kapital teilweise gegen unendlich geht. Falls du meine persönliche Strategie erfahren willst, wie genau ich vorgehe, um heute noch Investments ohne den Einsatz von Eigenkapital zu realisieren, kann ich dir folgenden Blog-Beitrag empfehlen: „Immobilien-Investment 101: Immobilien Investment ohne Eigenkapital“

So Ihr Lieben, bevor es wieder komplett eskaliert, beende ich diesen Beitrag für heute. Ich hoffe, ihr konntet einiges für euch mitnehmen und danke euch von Herzen, dass ihr euch die Zeit genommen habt, um meine Worte zu lesen.

Euer Adem