Die 6 größten Mythen über Immobilien Investments

Jo Leute, was geht ab? Nachdem wir uns im letzten Beitrag damit beschäftigt haben, wie man heute noch Immobilien Deals abwickelt, ohne auch nur einen Cent Eigenkapital einzubringen („Immobilien-Investment 101: Immobilien Investment ohne Eigenkapital“), gehen wir heute mal auf die größten Mythen und Lügen ein, die sich hartnäckig rund um Immobilien Investments halten.

Wie immer gilt: Falls ihr euch lieber das Youtube-Video zu diesem Beitrag anschauen möchtet, dann findet ihr dieses hier:

Kommen wir nun aber wieder zum eigentlichen Thema: Welches sind die größten Mythen die sich um Immobilien Investments drehen? Um euch aufzuklären, räume ich in diesem Beitrag ein für allemal mit diesen Mythen auf 😉

Mythos Nr. 1: Vermietet nicht an Lehrer, Studenten oder an Anwälte

Mythos Nr. 1 ihr Lieben: Vermietet nicht an Lehrer oder an Anwälte. Lehrer haben viel Zeit und Anwälte verklagen euch regelmäßig. Und Studenten haben weder Geld noch sind sie zuverlässige Mieter. Auch wenn einige Statistiken tatsächlich beweisen, dass diese Gruppen wirklich bei Vermietern nicht sonderlich beliebt sind, führe ich diesen Punkt nicht ohne ein kleines Schmunzeln an 😉

Für mich ist dies jedoch nur die halbe Wahrheit, denn an Lehrer würde ich definitiv nicht vermieten, an Anwälte jedoch schon. Nur falls sich zufällig gerade ein Anwalt unter meinen Zuschauern befindet 🙂 Auch Studenten werden häufig von Vermietern gemieden. Dies kann ich beim besten Willen nicht nachvollziehen. Studenten kommen i.d.R. aus einer fernen Stadt und wollen einfach in Ruhe studieren und hin und wieder mal feiern 😉 Ich habe selbst sehr viele Studenten als Mieter und kann die Bedenken vieler Vermieter daher nicht teilen.

Somit handelt es sich bei diesem Punkt definitiv um einen Mythos, den wir hiermit entkräften können.

Mythos Nr. 2: Kaufe dir eine Wohnung als Investment / Kapitalanlage, in die du auch selbst einziehen würdest

Leute etwas Blöderes habe ich fast noch nicht gehört 🙂 Ich verstehe grundsätzlich die Denkweise hinter dieser Aussage. Sie kursiert häufig bei Eigenheimnutzern, die sich dann noch eine Kapitalanlage zulegen. Damit wollen sie scheinbar sicherstellen, dass die Wohnung so toll ist, dass nicht nur sie selbst, sondern auch andere Menschen in diese Wohnung einziehen würden. Wenn die Wohnung ihnen gefällt, muss sie schließlich auch anderen gefallen. Ich bin ehrlich zu euch: Bei den meisten Menschen würde dies dazu führen, dass sie völlig überteuerte Objekte mit einer unterirdischen Rendite kaufen würden.

Insofern orientiert euch bitte nicht ausschließlich daran, ob ihr auch selbst in dieses Objekt einziehen würdet. Viel wichtiger ist die Frage, ob eine Nachfrage nach dieser Wohnung besteht. Passt euer Investment damit bitte der Nachfrage bzw. dem Bedarf an und nicht eurem persönlichen Geschmack. Weder ist es eine gute Idee, in einer Studentengegend ein Luxusobjekt zu kaufen, noch in einer Luxusgegend, eine verschimmelte Bruch-Bude.

Ich möchte euch mal ein Beispiel nennen: Meine dritte Wohnung ist eine Dachgeschosswohnung in Hannover Nordstadt (sehr Nahe der Universität). Ich habe selbst als Student mehrere Jahre in einer heruntergekommenen Dachgeschoss-Wohnung gelebt. Mittlerweile arbeite ich und bin Immobilien-Investor. Mein Einkommen ist gestiegen, und obwohl ich immer noch bescheiden lebe, hätte ich heute nicht mehr unbedingt Lust auf eine Dachgeschoss-Wohnung. Als ich diese Wohnung aber den Studenten gezeigt habe, haben diese mir die Schlüssel förmlich aus den Händen gerissen. Ich hatte zeitglich, ca. 5 Minuten Fußweg entfernt, eine normale Hochparterre-Wohnung die komplett saniert wurde. Dennoch wollten alle die Dachgeschoss-Wohnung haben. Zum einen, weil einfach der Stadtteil Nordstadt im Moment mega gehypt ist und zum anderen, weil die Wohnung einen super Charme hat.

Um das Ganze mal zusammenzufassen: Orientiert euch bitte bei der Auswahl eurer Objekte nicht an euren eigenen Vorlieben, sondern fragt euch, was sich potentielle Mieter wünschen würden.

Kommen wir nun zum nächsten Punkt:

Mythos Nr. 3: Man findet keine Objekte mehr auf den Immobilien-Portalen

Auch ein absoluter Klassiker: „Man findet auf den normalen Immobilien-Portalen keine guten Deals mehr!“.

Ob Immo-Scout24 oder ebay-kleinanzeigen, wer kennt sie nicht, die einschlägigen Immobilienportale hier zu Lande. Oft hört man jedoch, dass man in der heutigen Zeit keine interessanten bzw. rentablen Objekte mehr auf den Portalen finden würde. Aber stimmt das denn wirklich? Sind die Portale wirklich mittlerweile so überrannt und damit zugleich „ausgelutscht“?

Ich habe auf diese Frage eine ganz klare Antwort: JEIN! 🙂 Natürlich sind die meisten Kaufinteressenten genau auf diesen Portalen unterwegs und es wird damit nicht leichter hier gute Objekte zu finden. Dennoch muss ich dir sagen, dass ich ca. die Hälfte meiner Immobilien genau in diesen Portalen gefunden habe. Ich habe hier, aus meiner Sicht, sogar den ein oder anderen Super-Deal gemacht. Aber wie ist mir das gelungen?!

Zum einen müsst ihr mega schnell sein! Wenn ihr mal ein gutes Objekt findet, dann macht Attacke Leute und versucht schnellstmöglich eine Besichtigung zu arrangieren, um anschließend den Deal zügig in trockene Tücher zu bringen.

Zum anderen muss man sich mal folgende Frage stellen: Was ist überhaupt ein guter Deal? Ist ein Super-Deal nur dann gegeben, wenn dieser ein Schnäppchen war?

Mit Nichten! 😉 In meinen Augen entsteht ein guter Deal durch einen Wissensvorsprung. Ja, ihr habt richtig gehört. Wissen ist für mich das primäre Kriterium dafür, ob ich einen guten Deal erzeugen kann oder nicht. Ein guter Deal wird euch nicht einfach angeboten, sondern ihr geht und macht aus einem durchschnittlichen Deal durch euer Wissen einen guten Deal.

Wenn ihr bspw. wisst dass in der Lage, in der sich das angebotene Objekt befindet, statt der durchschnittlichen Miete von bspw. 8€ pro Quadratmetern, 11€ pro Quadratmeter nehmen könnt, weil ihr eure Wohnung mit Küche etc. einfach hochwertiger ausstattet und weil ihr bei der Ermittlung der optimalen Miete nicht einfach nach irgendwelchen Standard-Mietspiegeln geht, die auch Uraltmietverträge enthält, dessen Mieten seit zig Jahren nicht mehr angepasst wurden.

Mythos Nr. 4: Die Preise sind schon zu hoch und entsprechend lohnen sich Immobilien nicht mehr

Auch ein wahrer Klassiker: „Die Preise sind zu hoch und Immobilien lohnen sich nicht mehr.“

Wenn ich diesen Satz schon höre, dann weiß ich, dass sich dieser Mensch in seinem Leben nicht wirklich ernsthaft mit dem Thema Immobilien Investments beschäftigt hat.

Natürlich ist es immer besser ein super Schnäppchen zu machen, allerdings ist dies wie oben bereits angedeutet, nicht notwendig, um einen guten Deal zu machen. Leute ich möchte euch ein Beispiel anbringen. Meine zweite Wohnung, die ich vor ca. drei Jahren erworben habe, war kein Super-Schnäppchen. Für die damalige Zeit war sie sogar im guten bis oberen Mittelfeld. Zumindest preislich betrachtet. Diese Wohnung vermiete ich jedoch möbliert an Firmenmitarbeiter und heute ist sie einer der Deals, der mir am meisten Cashflow abwirft.

Die Wohnung ist nur 45m² groß, hat zwei Zimmer und liegt im Zentrum der „wunderschönen“ Stadt Wolfsburg 😉 Ich erziele sage und schreibe ca. 19€ pro Quadratmeter und habe über 400€ Brutto Cashflow. Ich weiß einige behaupten dies sei nicht nachhaltig und Banken sehen das kritisch. Ja, zum Teil stimmt das auch, denn Banken machen hier deutliche Abschläge, dennoch erziele ich diese Miete seit mittlerweile ca. drei Jahren und auch in den nächsten Jahren ist hier keine Änderung in Sicht.

Leute es gibt kein „zu teuer„. Entweder rechnet sich eine Immobilie, oder nicht. Und ob sich eine Immobilie rechnet liegt natürlich nicht allein am Einkaufspreis. Insofern lass dich bitte durch diesen Mythos nicht verschrecken. Beschäftige dich mit der Materie, mache deine Hausaufgaben und auch du wirst rentable Objekte finden, das versichere ich dir. Auch wenn dies u. U. nicht direkt vor deiner Tür sein muss.

Mythos Nr. 5: Der Gewinn liegt im Einkauf

Und nun auf den Mythos schlechthin: „Der Gewinn liegt im Einkauf.“ Aber ist das so ihr lieben? Liegt der Gewinn wirklich ausschließlich im Einkauf? Diese Frage kann ich nicht einmal mit einem JEIN beantworten, sondern muss sie mit einem ganz klaren NEIN beantworten!

Ich würde eher sagen: Entweder rechnet sich ein Objekt, oder es rechnet sich nicht. Damit sich ein Objekt rechnet, darf man nicht nur die Ausgabenseite betrachten, welche natürlich entscheidend durch den Einkaufspreis mitbestimmt wird. Für die Kalkulation einer Immobilie spielt natürlich auch der Verkauf, bei einer Buy and Hold Strategie also der Mietpreis, eine entscheidende Rolle.

Und um hier zu einem optimalen Ergebnis zu kommen, ist es wieder entscheidend, dass du einen Wissensvorsprung ggü. deiner Konkurrenz hast. Beschäftige dich mit deinem Markt, beobachte die Portale und lasse dir andere Hacks einfallen, mit denen du, den idealen Mietpreis bestimmen kannst. Erst, wenn du dies weißt, kannst du sagen, ob sich ein Objekt rechnet oder nicht.

Aus meiner Perspektive liegt somit der Gewinn nicht nur im Einkauf, sondern in einem für euch optimalen Verhältnis aus Einkauf und Verkauf, in unserem Falle Vermietung.

Mythos Nr. 6: Warte auf den Crash, bevor du einsteigst

Diesen Mythos liebe ich ja 😉 „Warte auf den Crash, bevor du loslegst!“ Diesen Mythos höre ich immer und immer wieder. Und ich habe zwei Arten von Menschen ausgemacht, die diesen Mythos propagieren.

Zum einen sind das Menschen, die nicht wirklich in Immobilien einsteigen wollen und daher ständig nach Gründen suchen, als Rechtfertigung für sich selbst, warum sie aktuell nicht in Immobilien einsteigen sollten. Diese Käufergruppe sind also i. d. R. Menschen die noch keine Immobilie haben, bzw. noch keine Investment-Immobilie, und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch niemals in Immobilien einsteigen werden.

Die zweite Gruppe, die ich identifizieren konnte, ist genau das Gegenteil. Das sind nicht selten Menschen, die bereits hunderte oder sogar tausende Immobilien besitzen (ja, du hast richtig gehört: es gibt sogar Menschen, die tausende von Immobilien besitzen). Diese Menschen haben den Großteil ihres Immobilien-Bestandes in Zeiten aufgebaut, in denen die Immobilien-Preise noch relativ niedrig waren und so hört man nicht selten aus ihrem Munde: „In der heutigen Zeit muss man vorsichtig sein und man sollte lieber etwas abwarten und nicht zu schnell Entscheidungen treffen.“

Leute ich bin ehrlich zu euch: Diese Menschen können ruhig abwarten, denn sie haben schon zig Immobilien und die Zeit arbeitet für sie. Mit jedem Monat, der vergeht, generieren sie horende Mieteinnahmen und ihre Schulden werden durch ihre Mieteinnahmen zurückgezahlt.

Ist dies aber bei dir noch nicht der Fall und du hast erst wenige oder noch gar keine Immobilien, dann tut es mir leid, dir sagen zu müssen, dass die Zeit nicht für, sondern gegen dich arbeitet. Du verlierst von Monat zu Monat wertvolle Zeit, in der du hättest deinen Track-Record bei Banken verbessern, Mieteinnahmen generieren und Cashflow erzeugen können.

Viele bringen immer wieder das Beispiel, dass sie sagen, sie warten bis der Crash kommt, um dann zuzuschlagen. Grundsätzlich ein nachvollziehbarer Gedanke, der in meinen Augen jedoch nicht rechtfertigt, aktuell nichts zu kaufen. Denn selbst wenn der Crash kommt und viele Objekte auf den Markt kommen, wer wird es wohl leichter haben, an Fremdkapital zu kommen?! Erfahrene Investoren mit Kontakten und einem gewissen Standing bei Banken oder ein Greenhorn, dass noch keinerlei Kredithistorie vorzuweisen hat und ständig nur „rumposaunt„, dass er auf den Crash wartet, um loszulegen.

Daher meine ganz klare Empfehlung: Fange an, und zwar noch heute. Mache deine Hausaufgaben und lege los! Das ist der einig gute Ratschlag, dem ich einem Immobilien-Neuling geben kann!

Ihr Lieben, das wars an dieser Stelle auch schon wieder mit diesem Beitrag. Ich danke euch von Herzen, dass ihr euch die Zeit genommen habt, um meinen Beitrag zu lesen.

Euer Adem

PS: Falls du der englischen Sprache mächtig bist, habe ich hier einen sehr spannenden englischen Beitrag mit weiteren Mythen über Immobilien Investments für dich: „Real Estate Investing Myths“