Immobilien Investment 101 – Die wahren Gründe für Immobilien Investments

Jo Leute, was geht ab?! Ich bins Adem von Minority Minds und nachdem wir im letzten Beitrag einen kleinen Exkurs gemacht und ein Video des Investmentspunks näher analyisert haben (Der Investment Punk – Warum er UNRECHT hat?!), werde ich im heutigen Beitrag auf die wahren Gründe eingehen, warum ich überhaupt in Immobilien investiere!?

Wie immer gilt: Falls ihr euch lieber das Youtube-Video anschauen wollt, dann findet ihr es hier 🙂

Leute, falls ihr glaubt, dass ich auf Mietnomaden, Nebenkostenabrechnungen, oder Kaufverträge stehe, dann muss ich euch leider enttäuschen. All diese Punkte sind natürlich ganz „nett“ allerdings nicht wirklich der wahre Grund, warum ich in Immobilien investiere.

Das gesamte Spiel um Immobilien macht mir natürlich einen riesigen Spaß, allerdings gibt es zwei wahre Gründe, warum Immobilien meine liebste Form des Investments sind.

Der wahre Grund, warum ich in Immobilien investiere, ist das Zusammenspiel aus Schulden & Steuern!

#1 Steuern

Leute zunächst einmal müssen wir unser Mindset gegenüber diesem Thema ändern. Ja ich weiß, es ist zwar etwas abgedroschen, dennoch ist, wie so häufig, auch hier das Mindset das alles entscheidende Thema!

„Wenn ihr etwas anderes wollt als alle anderen, dann müsst ihr auch andere Dinge tun, als alle anderen. Um andere Dinge zu tun, müsst ihr anders denken“

Nach dem Lesen dieses Zitats, dessen Urheber mir leider nicht bekannt ist, wisst ihr nun auch endlich, warum dieser Blog „Minority Minds“ heißt 😉

Mindset #1

Leute ihr solltet unbedingt eure Einstellung ggü. dem Thema „Steuern“ ändern. Ganz oft höre ich, wie Menschen sagen: „So ein Mist, ich zahle so viele Steuern. Vater Staat nimmt mir die Hälfte meines Lohns weg!“. Ihr müsst an dieser Stelle aufhören zu jammern. Wenn man weiß, wie das Game funktioniert, dann ist Deutschland ein wahres Steuerparadies. Es gibt Mittel und Wege, wie ihr eure Steuerlast deutlich senken könnt, aber wenn man diese Mittel nicht kennt und die Wege nicht geht, dann hat man wenig bis keine Chancen aus dem Hamsterrad auszubrechen.

Mindset #2

Auch diesen Punkt höre ich häufig: „Reiche Menschen, die kaum Steuern bezahlen, sind Betrüger und machen irgendwelche illegalen Dinge!“. Leute, wenn ihr solch eine negative Einstellung gegnüber den Themen Reichtum und Steuervermeidung / Steuerminimierung habt, werdet ihr diese Wege natürlich selbst auch nicht nutzen. Seht es einfach positiv: Vater Staat hat uns Möglichjkeiten gegeben, unsere Steuerlast zu senken. Diese sollten wir nutzen!

Mindset #3

Nachdem wir jetzt in den Mindsets #1 & #2 unsere negativen Glaubenssätze eliminiert haben, müssen wir nun positive Glaubenssätze in unser Gehirn einpflanzen. Hierfür müssen wir Folgendes wissen: Steuern erfüllen verschiedene Funktionen innerhalb unserer Gesellschaft. Eine wesentliche Funktion ist die Lenkungsfunktion. Das bedeutet, dass der Staat bestimmte Aktivitäten, die er sich wünscht, fördert. Wenn wir also Maßnahmen ergreifen, mit denen wir Steuern sparen können, tun wir etwas Gutes und kommen dem Wunsch des Staates nach! Das heißt, statt schlechte Menschen, wie man so häufig hört, sind wir sogar gute Menschen, die den Wünschen des Staates nachkommen.

Und wenn man mal darüber nachdenkt, dann macht das Ganze ja auch Sinn: Um diese stuersparenden Wege letztendlich gehen zu können, können wir bspw. Unternehmen gründen und Arbeitsplätze schaffen, oder z. B. Immobilien kaufen und anderen Menschen ein zu Hause geben. Wir müssen also unserer Umwelt einen Mehrwert geben, um in den Genuss von Steuervorteilen zu kommen.

Das ist also Punkt 1 Leute: Steuern bzw. die Generierung von Steuervorteilen sind ein wesentlicher Aspekt, warum ich in Immobilien investiere. Kommen wir aber nun zum zweiten fundamentalen Grund, warum ich Immobilien liebe!

#2 Schulden

Leute der zweite wesentliche Aspekt, warum ich in Immobilien investiere, sind Schulden! Um zu verstehen, warum uns Schulden dabei helfen unser Vermögen aufzubauen, muss man folgende Wirkungskette verstehen:

Wie hängen nun also Schulden und Steuern miteinander zusammen?! Gemäß der Abbildung oben nehmen wir zunächst Schulden auf, um uns einen Vermögenswert zu kaufen. Entsprechend der cashfloworientierten Definition sind Vermögenswerte Dinge, die uns einen positiven Cashflow erzeugen und uns somit Einkommen generieren (siehe hierzu gern auch nochmal folgenden Beitrag: „Meine größten Learnings von Robert Kiyosaki 1/2“). Vermögenswerte können also bspw. Unternehmen oder auch Immobilien sein. Diese generieren uns, wie bereits erwähnt und wie in der Abbildung ersichtlich, ein monatliches Einkommen.

Im Zusammenhang mit der Generierung dieses Einkommens gewährt uns nun der Staat unterschiedliche Steuervorteile:

Steuervorteil #1: Amortisation bzw. Tilgung

Wenn wir Schulden, also OPM = Other Peoples Money, aufnehmen, bezahlen wir keinen Cent Steuern dafür. Schulden sind steuerfreies Geld! Auch bei der Rückzahlung dieses Geldes, also bei der Tilgung, fallen keine Steuern an.

Zum Vergleich: Wollt ihr 100.000€ aus eurem Arbeitseinkommen sparen, müsst ihr, je nach Sparquote, ca. 1.000.000€ Brutto verdienen. Bei 1.000.000€ brutto bleiben ca. 500.000€ netto übrig (bitte hier nicht pingelig sein;)). Bei einer Sparquote von ca. 20%, was doppelt so hoch wäre, wie die durchschnittliche Sparquote in Deutschland, hättet ihr dann eure 100.000€ gespart. Wie lange braucht ihr also, um 1.000.000€ zu verdienen?

Steuervorteil #2: Wertsteigerung auf OPM = Other Peoples Money

Leute es ist fast zu schön, um wahr zu sein: Wir nehmen uns Geld von anderen Leuten bzw. von Banken, kaufen uns damit eine Immobilie und erhalten ab Tag 1 eine Wertsteigerung auf diese geliehene Summe (die sogenannten Capital Gains). Und wisst ihr was?! Euer Geldgeber, z. B. eure Bank, sieht keinen Cent von dieser Wertsteigerung, sondern nur ihr! Und nun kommt das Sahnehäubchen: Wenn ihr steuerlich alles richtig macht, könnt ihr euch auch diese Wertsteigerung nach einer gewissen Zeit völlig steuerfrei in die Tasche stecken. Leute, wer jetzt noch sagt: „Immobilien lohnen sich nicht“ der muss verrückt sein.

Steuervorteil #3: Abschreibung

Das wars aber immer noch nicht: Ihr denkt euch jetzt bestimmt: „Adem, noch besser kanns nicht mehr werden.“ Aber, ich muss euch an dieser Stelle leider enttäuschen meine Lieben: Es kann immer noch besser werden. Und es wird noch besser 😉 Als ob das alles noch nicht genug wäre, gewährt uns Vater Staat noch die Abschreibung (die sogenannte AfA).

Die Abschreibung ist ein fiktiver Wert, der uns erlaubt eine gewisse Wertminderung unseres Vermögensgegenstandes, in diesem Falle unserer Immobilie, steuerlich geltend zu machen. Das bedeutet, dass wir also nur auf dem Papier, Kosten haben, die unsere Einnahmen und damit auch unsere Steuerlast senken. Kosten also, die wir berücksichtigen, obwohl defacto unsere Tasche kein Geld verlässt und die Immobilie, wenn man alles richtig gemacht hat, zumindest langfristig nicht an Wert verliert, sondern ganz im Gegenteil, im Wert steigt!

Warum du gerade als Arbeitnehmer nicht auf Immobilien verzichten solltest

Wenn wir nun mal gemeinsam an den Cashflow-Quadranten zurückdenken, dann stellen wir fest, dass es insbesondere für Arbeitnehmer extrem wichtig ist, dieses Zusammenspiel aus Schulden & Steuern, für sich zu nutzen! Hier nochmal der Cashflow-Quadrant, nur falls du vergessen hast, wie er aussieht 😉

Leute gerade als Arbeitnehmer zahlen wir die höchsten Steuern in der Gesellschaft und haben die geringsten Möglichkeiten, diese Steuerlast zu senken. Immer wenn wir für Geld arbeiten gehen, bezahlen wir Steuern. Das heißt, gerade wir als Arbeitnehmer, sollten versuchen alle bestehenden Möglichkeiten auszuschöpfen, um dieses Geflecht aus Steuern und Schulden für uns zu nutzen. Und, da es nun einmal deutlich schwerer ist, sich nebenberuflich selbstständig zu machen oder gar ein Unternehmen mit Mitarbeitern zu gründen, sollten wir an dieser Stelle auf Immobilien setzen. Die Immobilie ist also das Vehikel, welches dem Arbeitnehmer am leichtesten ermöglicht, nebenberuflich dieses Geflecht aus Schulden und Steuervorteilen für seinen Vermögensaufbau zu nutzen!

Fazit

Ihr Lieben, um das Ganze jetzt noch einmal kurz zusammenzufassen… Der gesamte Kreislauf klingt zwar sehr komplex, ist im Grunde aber relativ einfach 😉

Wir nehmen uns Geld von anderen Leuten, bzw. von Banken, holen uns damit einen Vermögenswert, in diesem Fall eine Immobilie, und generieren dadurch diverse Steuervorteile. Das ist das Game, welches die Reichen immer reicher macht und die Armen und die Menschen der Mittelschicht immer ärmer, weil diese leider i.d.R. an diesem genannten Kreislauf nicht partizipieren.

Genau das ist der Schlüssel zu wahrem Reichtum: Schulden & Steuern!

Die Immobilie ist somit quasi „nur“ das Vehikel, welches vor allem dem Arbeitnehmer ermöglicht, relativ einfach und automatisiert diese Kombination aus Schulden und Steuervorteilen für seinen Vermögensaufbau zu nutzen!

Minority Minds

So ihr lieben Liebenden 😉 Das reicht an dieser Stelle. Ich hoffe wie immer, dass ihr einen Mehrwert durch meinen Beitrag hattet und freue mich wie immer über ein Feedback von euch. Nutzt ihr auch schon dieses Geflecht aus Schulden & Steuern für euren Vermögensaufbau oder seid ihr noch am Überlegen 😉

Euer Adem

PS: Leute neben all den genannten Vorteilen, sollte natürlich auch das monatliche Einkommen, also der sogenannte Cashflow nicht vergessen werden. Dies würde an dieser Stelle aber völlig den Rahmen sprengen, so dass wir das Thema Cashflow zu einem späteren Zeitpunkt behandeln werden!

PSS: Wenn ihr der englischen Sprache mächtig seid, kann ich euch folgenden Artikel von einem meiner Mentoren, Robert Kiyosaki, empfehlen: „Who Pays the Most In Taxes?“